Как дом будем ремонтировать

Спецсчёт или региональный оператор?

С 1 марта 2005 года в Российской Федерации вступил в силу Жилищный кодекс, который обязывал всех собственников жилья вносить плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Однако в нашем регионе она не бралась. Поскольку перед государством в связи с приватизацией собственности возник долг по содержанию многоквартирных домов, была создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая оказывала финансовую поддержку муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта. Так, Югре, начиная с 2008 года, была оказана поддержка в размере 3,5 млрд. рублей, благодаря которой 12 муниципальных образований смогли реализовать свои планы относительно капремонта домов. Однако сегодня по закону собственники помещений обязаны вносить плату за содержание общего имущества. С 1 июля 2013 года в Югре был принят окружной закон об организации проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, расположенных на территории округа. В соответствии с этим законом была сформирована долгосрочная региональная программа и создан региональный оператор, которым выступает Югорский фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Программа утверждена на 30 лет, и, как утверждает Ольга Ивановна, ещё будет дорабатываться. Региональный оператор создан правительством округа и финансируется из окружного бюджета.

До 30 июня собственники помещения на общем собрании должны определиться по способу формирования накопительного фонда на капитальный ремонт своего дома – перечислять деньги на специальный счёт или на счёт регионального оператора. Как уточнила Ольга Ивановна, владельцами специального счёта могут являться ЖСК или ТСЖ, созданные в одном многоквартирном доме или нескольких домах (где не более 30 квартир). При этом собственники сами определяют перечень и стоимость ремонтных работ, работают с банком, страхуют счёт, находят подрядчиков, проверяют сметы. То есть они несут полную ответственность за формирование и расходование средств на счёте. По требованию любого жильца дома информацию о сумме зачисленных платежей, об остатке средств и всех операциях по данному счёту обязаны предоставлять владелец спецсчёта и банк, в котором он открыт. В случае выбора регионального оператора собственникам не придётся самим заниматься текущими вопросами. Регоператор сам по конкурсу выбирает банк, аккумулирует средства, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, организует и финансирует его. Он несёт полную ответственность за качество, объёмы и сроки выполнения капремонта. Каждый собственник в любой момент сможет проверить, какая сумма собрана, сколько и на какие виды работ она потрачена. Выбрать такой способ могут собственники всех многоквартирных домов, включая те, в которых есть ТСЖ и ЖСК. Таким образом, разница между этими счетами состоит в том, что спецсчёт полностью контролируется самими собственниками помещения, а счёт регионального оператора находится на контроле правительства округа. Кроме этого контроль за соблюдением регоператором обязательных требований региональной программы капремонта будет осуществлять служба жилищного контроля и строительного надзора Югры.

Несмотря на различные способы формирования капитала капремонт дома должен проводиться в сроки, утверждённые в долгосрочной программе. Если ТСЖ на тот момент не будет иметь на счёте достаточно средств, то они должны привлекать заёмные средства, брать кредит в банке. В результате это ляжет дополнительной нагрузкой на собственников, потому что нужно будет выплачивать проценты кредитного займа. Что касается счёта регионального оператора, то в соответствии с Жилищным кодексом и окружным законом регоператор вправе использовать заёмные средства, а также средства, собранные одним домом, на ремонт другого, которому ремонт в силу обстоятельств (неожиданно протекла крыша) необходим раньше. Однако это возможно осуществить только в рамках одного муниципалитета и исключительно на возвратной основе.

Почему программа рассчитана на 30 лет?

При формировании программы учитываются строительные нормы. Это не значит, что за 30 лет дом будет ремонтироваться всего один раз. В течение 30 лет по инженерным сетям дом может ремонтироваться два раза. Так как согласно строительным нормам срок эксплуатации инженерных сетей до проведения капремонта составляет 15 лет. Также это не значит, что рубероидная кровля будет ремонтироваться всего один раз, срок её эксплуатации составляет 10 лет, поэтому за 30 лет она будет ремонтироваться трижды, и так далее по конструктивным элементам. Важно отметить, что по истечении 30 лет программа не закончится, она пожизненная, подчеркнула Ольга Винокурова. Окружным законом предусматривается оказание финансовой поддержки в размере 50% от общей стоимости ремонтных работ на дома, введённые в эксплуатацию до 1 января 1996 года, и на дома, которые не пользовались данной поддержкой. Если, к примеру, п. Излучинск участвовал в программе «Наш дом» и получал государственную финансовую поддержку на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, то больше на эти дома государственная поддержка распространяться не будет, поскольку воспользоваться ею можно всего один раз. Кстати, в первые три года – с 2014 по 2016 год – государственная поддержка ещё будет предоставляться, но в будущем согласно Жилищному кодексу капитальный ремонт будет проводиться исключительно за счёт накопленных средств жильцами многоквартирного дома.

Как формируется программа?

Программа формируется исходя из тех сведений, которые вносятся управляющими компаниями в электронные паспорта. В нём помимо прочего учитывается не только площадь жилых помещений, но и нежилых, то есть офисных помещений, находящихся в доме. Частные лица также вносят плату на капремонт дома. Что касается квартир по договорам социального найма, то их взносы будет оплачивать муниципалитет. Мониторинг домов с последующим внесением сведений в электронные паспорта будут осуществлять представители муниципального органа совместно с управляющими компаниями. Как отметила Ольга Винокурова, корректировка программы будет производиться ежегодно ввиду возможного возникновения форсмажорных обстоятельств. Очерёдность включения домов в программу капитального ремонта рассчитывается исходя из года ввода его в эксплуатацию, даты проведения последнего капремонта, комплексности работ, а также ряда других критериев, в том числе и полноты взносов. Если, допустим, к моменту наступления капремонта дома сбор средств составил 2,5 млн. рублей, то ровно на эту сумму и будет сделан ремонт, если не хватает, заимствуются средства другого дома или же берётся кредит в банке. В перечень работ входит ремонт кровли, фасада, в том числе его утепление, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт подвальных помещений, фундамента, ремонт или замена лифтового оборудования. Сюда не относится косметический ремонт подъезда, который входит в обязанности управляющей компании. Расчёт со строительной компанией, осуществляющей ремонт дома, будет производиться на основании фактически выполненных объёмов работ согласно акту приёмки, под которым ставят подпись представители собственников помещений, муниципальный служащий, сотрудник управляющей компании и непосредственно региональный оператор.

Сколько будем платить?

Федеральный стандарт по автономному округу составляет 11 рублей. Из чего складывается минимальный взнос? С 2008 года по каждому объекту был выполнен определённый вид ремонтных работ. Исходя из фактических затрат и был сформирован минимальный взнос, а также на основании методических рекомендаций, установленных Министерством строительства и ЖКХ РФ. Департамент жилищно-коммунального комплекса и энергетики ХМАО – Югры рассчитал примерный минимальный размер взноса для граждан, проживающих на его территории. Для дома в деревянном исполнении в 2014 году он составит 8,55 коп. за 1 кв. м, в 2015 – 9,10 коп., в 2016 – 9,55 коп. Для дома в панельном исполнении без лифта: в 2014 году – 12,05 коп., в 2015 – 12,80 коп., в 2016 – 13,50 коп. Для дома в панельном исполнении с лифтом: в 2014 году – 13,85 коп., в 2015 – 14,70 коп., в 2016 – 12 руб. Иные дома без лифта: в 2014 году – 10,75 коп., в 2015 – 11,45 коп., в 2016 – 15,50 коп. Иные дома с лифтом: в 2014 году – 12,35 коп., в 2015 – 13,15 коп., в 2016 – 13,80 коп.

Как подчеркнула Ольга Ивановна, данные цифры не окончательные, они ещё будут варьироваться. Она также отметила, что сумма взноса для граждан не должна превышать 22% совокупного дохода семьи на оплату за ЖКХ. Если она больше, то в этом случае предоставляется субсидия. Важно отметить, что от уплаты взносов освобождаются собственники помещений в доме, который признан аварийным. Кроме того, в программу не войдут дома, в которых менее трёх квартир и физический износ которых составляет более 70%.

Кстати, если собственники до 30 июня не смогут определиться в выборе способа формирования фонда капитального ремонта, то эти полномочия в соответствии с решением муниципального органа автоматически переходят к региональному оператору. При этом важно подчеркнуть, что он может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 Алсу ТАЛИПОВА.